SOCIMIs y inversiones alternativas en el mercado inmobiliario español

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Hasta 2009 la única manera de invertir en bienes raíces españoles era realmente poseer las propiedades. A todo mundo no le gusta la idea de comprar, alquilar y gestionar propiedades, especialmente si se vive en el extranjero y la inversión está en España. Para los grandes inversores poseer propiedades en lugares lejanos no es un problema, pero para los pequeños inversores hay un elemento de riesgo si uno no tiene una empresa de gestión fiable para cuidar su inversión.

Afortunadamente para el inversionista más pequeño, las nuevas oportunidades han aparecido. Invertir en Real Estate Investment Trusts se ha convertido en un estándar en los Estados Unidos para aquellos que buscan la oportunidad de poseer propiedades sin tener que manejarlo.

Un REIT es una empresa que posee propiedades comerciales, incluyendo pero no limitado a oficinas, edificios de apartamentos, almacenes, hoteles, centros comerciales y hospitales. Los REITS se compran y se venden en el mercado de valores. El alto rendimiento de los REITS son atractivos para los inversores. A menudo pagando dividendos hasta el 10%, aunque también son gravados a una tasa más alta que otro tipo de acciones en bolsa.

Invertir en SOCIMIs

El modelo REIT llegó a España bajo el nombre de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) y en 2012 se modificó la ley para hacer que los SOCIMI dejen de estar sujetos a impuestos, para hacerlos tan atractivos como los REIT.

Los SOCIMI deben cumplir con los siguientes reglamentos:

  • Capital social mínimo de 5 millones de euros
  • Debe poseer al menos una propiedad inmobiliaria
  • Debe cotizar en el mercado bursátil español
  • Debe obtener al menos el 80% de los arrendamientos o de los dividendos de las subsidiarias SOCIMI
  • Debe distribuir entre accionistas el 80% de los ingresos totales
  • Los activos inmobiliarios deben ser arrendados por un mínimo de 3 años

A partir de 2017 hay decenas de SOCIMI en España para elegir. Un SOCIMI bastante conocido es Merlin. Merlin posee más de 1150 activos con un valor bruto de activos de 10.027.000.000 euros y un ingreso bruto de alquiler de 463.000.000 euros. Merlin está pagando actualmente un dividendo del 3,3%, que es relativamente bajo en comparación con empresas equivalentes en los EE.UU. Sin embargo, empresas como Merlín pueden ser una forma de invertir en el mercado inmobiliario, actualmente en alza, igual que la economía en general en España.

Inversión inmobiliaria en España con crowdfunding

Otra alternativa a la inversión inmobiliaria tradicional es la plataforma crowdfunding. Con inversiones inmobiliarias en España de crowdfunding primero se elige una plataforma donde ofrecen una selección de propiedades. En lugar de comprar toda la propiedad uno mismo se puede invertir cualquier cantidad que uno pueda o se decida apropiada. La plataforma ofrece toda la información disponible sobre cada oportunidad de inversión, con números importantes como el precio, el valor de mercado estimado, el rendimiento neto del año anterior, la información sobre el mercado local, etc. Su parte de la inversión junto con todos los demás inversores pagan la compra de la propiedad.

Para la mayoría de las oportunidades de inversión con crowdfunding se recibe un pago mensual como una inversión tradicional, proporcional a la cantidad que uno invierte y se puede salir de la inversión en cualquier momento. El rendimiento de estas inversiones se sitúa en el rango de 6-8%.

Las ventajas de este tipo de inversión inmobiliaria en España son claras: accesibilidad y liquidez. Es barato entrar en la inversión y relativamente fácil de salir. La desventaja es que los inquilinos no pagan el activo como sería el caso si se compra con hipoteca bancaria, así que el retorno sobre la inversión es siempre limitada. Una plataforma muy popular de crowdfunding inmobiliaria en España es Housers.

Con un mercado inmobiliario española a la alza pero aun con precios razonables, estas dos alternativas de inversión son una excelente forma de invertir dinero en el mercado español, sin tener que invertir el mismo capital y tener el mismo riesgo que con las inversiones inmobiliarias tradicionales.