Cómo ahorrar en los impuestos de compraventa de una vivienda creando una empresa

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Closeup of accountant counting on calculator and working with table

El proceso de compraventa implica además del coste de la vivienda, un gran coste proveniente de los impuestos: IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) , si es de obra nueva, o ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), si es de segunda mano. No obstante, en determinadas circunstancias, la ley permite comprar un inmueble y no pagar o reducir el coste de estos impuestos. Es por esto por lo que siempre surge la pregunta de cómo ahorrar y pagar menos impuestos. Ante esta pregunta, nos surge la duda de si creando una empresa podríamos ahorrarnos estos impuestos o si nos costaría más tiempo y dinero crear la empresa que el ahorro que obtendremos.

En primer lugar, debemos enfocar este tema en si vamos a comprar una vivienda para uso propio o si vamos a comprar varias e invertir en ellas, por ejemplo, alquilándolas.

Si solo queremos comprar una vivienda para nuestro uso y disfrute no es aconsejable que creemos una SL o Sociedad Limitada. Sin embargo, si queremos comprar una o más viviendas para invertir sí que quizá sería conveniente crear una empresa para no pagar tantos impuestos. Pues una empresa puede deducir más costes de los impuestos que una persona física.

¿Qué tipo de empresa debería crear? Lo mejor sería crear una Sociedad de Responsabilidad Limitada o S.L. en la que con solo un propietario deberías invertir 500€ + VAT (sociedades con más propietarios, más capital y estructura corporativa más complicada podría subirse hasta los 1000€ + VAT). Asimismo, cabe destacar que una S.L. de las más sencillas, si tienes todos los documentos necesarios preparados, tardarías alrededor de un mes en crearla.

Eso sí, tenemos que tener en cuenta que, para que se produzca esta deducción de los impuestos, la compra del inmueble tiene que tener una función que de derecho a la deducción del IVA. Si compramos una casa, tanto si vamos a vivir en ella como si la vamos a comprar para después alquilarla y sacar un beneficio, no da a priori la deducción del IVA. El inmueble tiene que destinarse a una actividad empresarial de la que se pueda sacar algún rendimiento económico si queremos desgravar el IVA. Algunos de los requisitos para desgravar el IVA son:
Ambos sujetos de la operación tienen que ser empresarios o profesionales habituales u ocasionales. Tanto personas físicas como jurídicas.

  • El inmueble está destinado a una actividad que dé derecho a la deducción del IVA.
  • La renuncia a la exención no tiene por qué ser explícita.
  • Existen ocasiones especiales en las que la sociedad compra viviendas y luego una de ellas la alquila para uso propio.En este caso podría ir por IVA en lugar de ITP.

Asimismo, cabe destacar que algunos gastos provenientes de la compra de la vivienda (gastos de notaría, de registro, gestoría, etc.) se pueden desgravar, pues van ligados a la compra de la vivienda.

En resumen, ten en cuenta con que fin quieres adquirir un bien inmueble y si te compensa crear una Sociedad Limitada para reducir los costes de los impuestos.